李迅雷：2020年能否稳住房地产？
中新经纬客户端12月26日电 题：《李迅雷：2020年能否稳住房地产？》
作者 李迅雷(中泰证券首席经济学家)
近来长时刻资金商场的走势有所好转，反映出出资者对下一年偏达观的预期。并且，从近期买卖的热门看，ST板块、券商等板块的走势较强，这是否反映出资者的危险偏好上升？笔者以为，出资者这种心情的转好，更多是依据对方针放松的预期。那么，方针怎么放松，作用终究怎么？这就需求对2020年方针效应作出合理评价。本文偏重剖析方针的偏要点在哪里，下一年完成稳添加假定的条件是什么，不评论影响因子太多的股市。
2020年活跃财务方针或比本年略紧
虽然本年中心经济工作会议继续提活跃财务方针和稳健的钱银方针，但更着重“活跃的财务方针要大力提质增效，愈加重视结构调整，坚决紧缩一般性支出，做好要点范畴保证，支撑底层保薪酬、保工作、保根本民生。”
比较上一年中心经济工作会议，提出要大规划减税降费，本年则着重要过“紧日子”，原因安在？
榜首，本年减税降费是从四月份才开端全面施行的，即实践减税降费施行了三个季度，而下一年则要全年施行，因而，减税降费总额大约要比本年添加25%，即财务收入要削减约5000亿元左右。
第二，本年1—11月累计，全国非税收入29268亿元，同比添加5936亿元，这首要是由特定国有金融机构和国企多上缴赢利，以及多渠道盘活国有资源财物等方法添加非税收入。下一年即使继续让特定国企多上缴赢利，非税收入的增速也将大幅下滑，究竟“挖潜”空间有限，加上国企的盈余增速下降，如上一年国企赢利添加12.9%，本年1至10月，国有企业赢利总额同比只添加5.4%。
第三，我国经济从高速度添加向高质量添加转型，也需求政府转型。为了提质增效，需求坚决紧缩一般性支出，而非经过中心或地方政府加大举债规划的方法来完成收支平衡。
因而，下一年的财务支出增速或许比本年7%左右还要低，大规划拉动基建出资的方法也不实际。从客观上讲，能带来较抱负出资回报率的基建项目现已不多。例如，诸多高铁项目中除了京沪线等东部少量线能挣钱之外，其他高铁线好像都不挣钱。各地纷繁建筑的地铁，没有一个城市能挣钱，即使上海这样人口密度如此之高的城市，地铁票的收入仍然掩盖不了日常运营费用，更不能掩盖前期的出资本钱。
中心经济工作会议提出，要坚持微观杠杆率根本安稳，这也代表着政府部分的杠杆率水平也要全体安稳，可是中心政府加杠杆的空间仍是比较大的。
2020年稳健的钱银方针偏宽松——仅仅边沿改进
假如财务方针的活跃度有限，那么，钱银方针就必须发力。西方国家应对经济衰退，也首要靠钱银方针，因为财务触及纳税人的利益，方针空间一般都不大。
我国央行从2017年以来，不断降准和定向降准，本年在全球降息潮下，央行也经过降MLF、逆回购利率等方法，小幅屡次降息。不过，从作用看，实体经济的利率水平降幅并不显着，并且信誉利差仍处在高位。
一般以为，钱银方针关于按捺经济过热的作用比较明显，但关于提振经济的作用则有限，关于我国而言更是如此。因为相关于我国GDP的增速，官方利率水平一向偏低，例如，从参加WTO到2008年，我国名义GDP增速到达了16%，但国债利率水平只要3.6%，两者相差了10个百分点以上，距离巨大。
2008年金融危机之后，我国均匀经济名义增速约为11%，但利率水平仍是在3.5%左右，经济增速放缓了，但利率水平根本没变，并且二者距离虽有收窄但仍然有7个百分点。我国利率和经济增速的违背，与美国、日本、韩国的情况构成巨大反差。
也便是说，我国无危险收益率水平与经济波动的相关性不大，我国金融系统的中心问题在于商场经济没有完善，全社会信誉系统还不行健全，因而，降息关于实体经济的利率水平影响不显着，但关于金融商场或长时刻资金商场的影响则相对显着。
相同，降准在经济增速下行时，对全体流动性的改进也不大显着，如曩昔屡次降准，但流动性好像很难流到“流动性干涸”的范畴，呈现了流动性分层现象。现在，社融增速维持在两位数，但M2增速却一向只要8%左右，而曩昔很长时刻内，M2增速则要大幅超越名义GDP增速，阐明我国金融系统的钱银发明大幅削弱。
2020年，钱银方针在稳健的条件下，预计会继续“小步快走”地降息，虽然降息关于下降商场实践利率的作用有限，但关于引导预期的作用，尤其是关于长时刻资金商场和房地产商场到达“稳预期”会有必定作用。
在稳添加和防通胀的挑选方面，2020年央即将愈加偏重“稳添加”，究竟中心经济工作会议把三大攻坚战的排序方位也进行了调整，把脱贫(稳添加)放在首位。
在现在暂未看到企业经营情况全体显着改进，下一年政府层面临提高总需求的“加杠杆”力度又有限的情况下，逆周期方针必定会倾向于钱银方针发力。
要保六，稳房价——能否稳住？
前段时刻，学界争议要不要保六，终究发现，大部分人仍是认可保六。实践上保六不只是为了稳添加，完成GDP翻番方针，并且仍是为了稳工作。
咱们曾预算乡镇本年赋闲人口超越2300万，假如再加上农民工返乡现象，实践赋闲人口数量更高。此外，依据福利彩票销量的改变(西南地区占比上升)及居民用电量增速改变(增速下降与电动自行车充电有关)等数据，来印证返乡农民工的首要去向及灵敏工作增速的下降。总归，我国乡镇化进程现已放缓，工作压力尤其是结构性赋闲问题日渐杰出。
所以，保六的另一层逻辑便是稳工作，稳工作位居“六稳”之首。但从完成“稳”的抓手看，好像有点单薄。
从三驾马车看，榜首，出口仍不容达观，因为低端工业的外部搬运现已发生了，如2018年，出口重镇东莞现已呈现了人口净流出。此外，在全球经济放缓的布景下，外需削减是大趋势。
第二，消费增速也不容达观，因为消费与居民收入相关，居民收入增速与企业盈余增速相关，2019年除掉金融企业之后的非金融企业盈余增速大幅下降，必然会影响到往后居民收入的添加，从而影响到消费。
第三，出资增速首要取决于基建出资、制造业出资和房地产开发出资。其间1-11月份基建出资增速只要4%，第二工业出资增速只要2.4%，唯有房地产出资增速维持在10%以上。最近几年来，固定财物出资增速一向低于GDP增速，更低于消费增速，这阐明我国的工业化根本完成，基建出资和制造业出资很难继续高添加。
虽然本年商品房销量并没再次呈现回落，房地产开发出资增速仍然维持在10%以上，但二手房商场成交价格的走弱，却是不争的实际。因为新房采纳限价，因而，一手房价格走势或中签率没有一点含义，就相当于A股的一级商场中签率改变，不代表熊牛。但是，二手房价格的改变，相当于股市的二级商场，反映出资者的实在预期。
不过，经过调查能够发现与上一年同期比较，二手房价格跌落城市的数量要超越上涨的数量，最典型的便是我国最大和第二大城市上海、北京，这两个超大城市的二手房价格均呈现了显着回落。
因而，“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳方针，其合力的方向应该是向上，即避免房价和地价“大落”而非“大起”。
本年1-11月份，全国土地出让收入同比添加8.1%，作为地方财务的重要收入来历的卖地收入，假如下一年不再添加，那么，财务收支缺口就会更大，要使得财务收入不滑坡，稳地价是要害。
关于非金融企业部分而言，因为盈余增速的大幅下滑，偿债压力显然会大幅上升。卖楼恐怕是还账的实际挑选。据统计，到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有出资性房地产，占比超越48%，算计持有市值达1.3万亿元。
关于银行而言，房地产在银行财物中作为相对优质且便当变现的财物，占比也不少，估量占20%以上，假如房价跌落，则不良率将明显上升。
关于居民部分而言，现在29万亿元的房贷余额占住所总市值的比重并不高，但房贷余额中大部分为中等收入集体的负债，实践上80-90后的集体负债占比很高，假如房价继续跌落，那么他们的还贷履约率恐怕会成问题。
综上，虽然咱们都期望我国经济能削减对房地产的依赖度，但实际上却越来越难。曩昔比较收效的基建出资拉动经济手段，现在难见作用；曩昔民间出资增速在20%以上，现在降至4%左右。
笔者曾提出经过增发国债、让中心政府加杠杆来代替地方政府举债，一方面能够更好的下降政府部分利息本钱，减轻地方政府担负，另一方面，地方政府压力减轻后，能够有用拉动民间出资。但从现在看，高层更期望在提质增效的条件下，完成经济转型。因而供应侧结构性变革是主线，但收效需更长时刻。因而，2020年要完成6%左右的添加，更取决于房地产的安稳添加。
依据此，2020年需求更宽松的金融环境，更低的利率水平，乃至需求实施愈加敞开的对外方针以安稳外部环境——完成保六的假定条件比曩昔更多、更具有技能挑战性。这关于长时刻资金商场而言，或是时机地点。(中新经纬APP)
李迅雷
中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方法运用。本文不代表中新经纬观念。
