（原标题：房企融资总额大幅反弹 楼市差异化调控仍在扩围）
证券时报记者 张达
多个方面数据显现，继10月创年内新低后，11月40家房企融资总额大幅反弹，融资总额仅次于本年3月的年内最高点。与此一起，多地购房方针有所调整，郑州进步了住宅公积金借款额度，但也有黑龙江等地收紧了调控方针。
业内人士以为，在房企融资的水龙头现已被管住的布景下，职业方针在“因城施策”层面呈现边沿改进的概率在添加，未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支撑、公积金方针等方面开释有利于安稳房地产商场的方针，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。
房企融资总额环比大涨
同策研究院的最新多个方面数据显现，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比大幅上涨283.49%，融资总额仅次于本年3月的年内最高点。债务融资方面，11月，40家房企债务融资金额767.20亿元，环比添加235.75%。其间，融资总额排名榜首的是其他债务融资（详细融资方法包含向金融机构告贷、发行财物证券化产品、定向融资方案、发行永续本钱证券、债务转让等），为267.39亿元，占比29.57%，环比添加338.86%。排名第二的是公司债，融资金额203.45亿元，占比22.50%，环比添加101.28%。排名第三的是境内银行借款，融资金额98.97亿元，占比10.94%，环比添加145%。
股权融资方面，11月，40家房企股权融资金额为137.17亿元，占比15.17%，环比上涨1773.19%。其间，境内再融资金额为54.45亿元，占比6.02%，环比上升675.72%；港股上市房企经过海外配股方法来进行融资，总金额为82.71亿元，占比9.15%，除部分房企的股票期权方案，华润置地和碧桂园进行了新股配售。
有必要留意一下的是，境外融资仍旧强势。同策研究院多个方面数据显现，11月，40家房企外币融资总额为391.44亿元，环比添加172.55%，占融资总额的43.28%。其间，美元融资总额231.49亿元人民币（32.93亿美元），占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币（178.11亿港元），占比17.69%，环比添加近21倍，首要来历于海外银团借款与海外配股融资。
从11月40家房企融资本钱来看，在已发表的数据中，融资本钱均小于8%。融资本钱最低的是万科发行的最新两期中期收据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资本钱为3.15%和3.5%。融资本钱最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先收据，票面利率为7.9%。
同策研究院研究员陈朦朦以为，尽管11月房企融资金额大幅反弹，但房企融资难的问题仍旧毋庸置疑：一方面，11月股权融资金额及占比大幅添加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债务融资途径紧闭的情况下，股权融资成为房企不得已的挑选；另一方面，境外融资仍旧是房企融资的首要途径，尽管11月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比添加172.55%，海外银团借款重现，这也代表着境内借款难度很大。
华夏地产首席分析师张大伟则以为，全体看，房地产职业资金紧张，房企抓住窗口期很多大额度发行美元债，2019年房企美元债刷新纪录已成定局。“美元债是部分房企的重要资金弥补，但由于额度原因，很难成为最首要来历，美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大优点。”他说。
差异化调控仍在扩围
11月以来，全国现已有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房方针。12月4日，郑州进步了住宅公积金借款额度，由60万元进步至80万元。对此，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英以为，公积金借款额度的进步，一方面能够缓解刚需购房者的借款压力；另一方面，是为了招引人才添加工作。公积金新政后，郑州的房地产商场估计会有所好转，但全体仍保持安稳运转。
国仕英一起表明，本年郑州房地产商场调控较为严厉，“金九银十”期间新建商品住宅成交量缺乏万套，成交量处于前史相对低位，房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期，多个城市在公积金及人才购房方面都有某些特定的程度的放宽方针，郑州公积金借款额度进步也是在情理之中。
“全体看，方针逐步开端双向调控，最近大湾区多地调控密布松绑，但也有黑龙江等地发布了收紧方针。”张大伟说。
12月3日，黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部分联合发布《关于进一步加强全省房地产商场监管的告诉》，清晰全省房企置办开发土地资金不得来自金融借款，一起对房企按信誉点评进行等级分类，实施差异化监管。
有必要留意一下的是，12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，依照因城施策准则，加强对房地产金融商场的微观审慎办理，强化对房地产全体融资情况的监测，归纳运用多种东西对房地产融资进行逆周期调理。
招商证券研报以为，“经济、危险、民生”是房地产方针有必要考虑的三大方针，而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8月份以来的方针收紧更多或是以“防危险”为起点，针对房地产融资端的收紧简直“全掩盖”房企各个融资途径，也即该管住的水龙头现已被管住。近期央行查询计算司原司长盛松成“不将房地产作为短期影响经济的影响手法，不应与方针持续收紧划等号”的表述或代表房地产亦不能连累经济的一些观念。在房企融资的水龙头现已被管住的布景下，职业方针在“因城施策”层面呈现边沿改进的概率在添加，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。
