编者按：本文来自微信大众号：和讯房产，（ID：hexunhouse），作者：徐帅，36氪经授权转载
厌恶了大都市日子压力和喧哗的人们，越来越多挑选在一个小镇发愣几日，享用当地的憨厚与安静。
适应人们关于美好日子的需求，一起也为了寻觅新赛道，不少房企挑选进军文旅板块。近几年，各地的文旅项目如漫山遍野一般冒出来，但好项目很少，叫好又叫座的项目百里挑一。怎么量体裁衣，打造一起又吸睛的文旅项目成为房企的一项难题。
多家房企布局文旅
和讯房产归纳整理发现，百强房企中约有50多家布局了文旅地产，超越总量的一半。且有近十家成立了专门的文旅公司（集团），包含恒大、碧桂园、融创和保利开展等。
全体看，百强房企所涉范畴包括主题乐园、休假区、康养项目、特征小镇、田园归纳体、文旅归纳体、城市商旅文归纳体，甚至参加景区开发等，游乐、医疗、影视、文创、文娱、体育、教育、科技等元素都被整合进去。
详细来看，房企们在文旅地产范畴布局的方法和打法各不相同，有主打主题乐园的恒大童国际、融创文旅城等；也有根据当地资源优势或房企品牌优势而建的特征小镇，如以万科为代表的城市小镇、以中青旅为代表的古北水镇、以北大资源集团为代表的智慧康养特征小镇等。
不过，因为国内文旅地产起步较晚，现在现已获得成果的项目并不多，大大都项目仍处于前期规划和开发进程中。就现在运营的项目来看，其盈余主要靠房地产出售和旅行门票收入，后期导入的文创、科技等工业的奉献份额比较小。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，现在，在文旅板块，一方面高品质、精品旅行产品求过于供；另一方面，因为旅行出资热度过于会集在酒店、旅行地产、低品质景区，遍及存在“缺情怀、少特征，商场招引力缺少”等现象，终究造成了许多资源的搁置。现在房企的各种试点方案许多，但大都还没跳出传统形式，且因为前期规划未做好，预算超标的状况非常遍及，企业需求提起注重。
他以为，文旅不必定寻求前卫的概念，国内许多项目一味的植入国外的先进概念，资金投入非常大，可是作用或许并不好，后期企业要测验与互联网概念、消费需求等等结合寻求更多的人们真实需求的、脍炙人口的形式。
高周转玩不动文旅项目
有必要留意一下的是，传统开发事务做得好，并不代表文旅项目就做的好。一些较成功的经典文旅项目一般不是由TOP20或50的企业做的。不管长隆、麓湖、聚龙、阿那亚都是非干流的开发企业，只要蓝城小镇算是干流房企所开发的。
一位一线文旅板块操盘手以为，住所开发的中心是标准化、快周转，而文旅项目的中心是差异化、长时刻服务，这完全是两种不同的工业逻辑。
他指出，文旅地产往往触及文明、旅行、农业、养老、医疗、商业等多个工业类型，项目是多工业、多业态高度复合，开发难度高。大型文旅地产的开发选址往往在远郊或偏远地区，项目依山傍水，触及山水林田湖草多种土地类型，每一种资源类型就从另一方面代表着一个批阅部分和相关的部分法规，自然资源越好就从另一方面代表着开发约束越多，开发难度越大；企业往往只重视了资源的好坏，往往忽视了越好的资源其开发的难度是按指数增加的。
此外，文旅项目往往坐落基础设施老练度不高的区域，缺少各种专业规划的支撑，前期需求花许多精力进行区域规划、方针履行、土地报批、市政建设等土地一级开发内容，许多批阅权限不在当地政府，再加上当地政府往往没有满意的财力去做基础设施，往往会将一部分本钱转嫁给企业，按传统开发事务拟定的开发方案或许会履行不下去，本钱操控往往成为一句废话。
与住所开发不同，“高周转”与“标准化”的开发方法在文旅板块不必定行得通，文旅项目的成功需求量体裁衣，差异化是项目成功的条件之一。做差异化比标准化难度更大，对操盘团队的要求也远高于传统开发项目。
急于求成是文旅项目的大忌，成功的文旅事例往往需求经过长时刻的实地调查与规划。例如，广东长隆花了十年时刻进行动物繁育，近几年才开端进行地产开发。成都麓湖的团队前期花了许多时刻调查国际各地好的文旅项目，一年的调查费用就要几千万，拈花小镇火爆前是吴国平在灵山二十多年的探究与调查，乌镇的成功也是陈向宏在当地十多年的体会与实践。
文旅项目的复杂度与传统老练开发事务比较是指数增加的，传统文旅企业往往经过试水来堆集经历，操控危险，而开发企业因为财大气粗和过度自傲，往往在交了许多的膏火后才意识到这一点。
慢火熬老汤 运营成为“胜负手”
文明是旅行的魂灵，旅行是文明的载体。偏心文旅地产的李亚鹏在承受媒体采访时表明，“文明工业不是快活，整合资源找到商业形式需求必定的进程。做文明，十年一点都不长。”
也曾有资深文旅地产操盘手指出，文旅开发的实质是做服务，经过长时刻运营提高其价值。关于文旅地产而言，能走多远取决于项目的方针定位和工业规划及运营战略的规划，也便是说，要有前瞻性的战略规划，要有灵活多样的战术规划，更要有切实可行的工业布局和立异性的运营战略。
清华同衡规划规划研讨院城市开展策划研讨所所长彭剑波以为，IP、工业、运营是文旅项目成功的必要要素，其间，工业是中心，运营是要害。文旅项目开发的成功要素是厚积薄发完成特征化和个性化。成功的文旅项目无不在前期阶段支付许多时刻和精力进行项目定位和工业策划，先慢才干快。
慢火炖老汤,倒不主要是慢火,要害是老汤里头的化学变化。而社群和IP便是便是文旅地产运营多年，终究沉积提炼出的精华部分。
阿那亚“始于休假,总算社区”的成功运营形式创始了文旅地产社群营销的先河,也展现了IP的强壮带客才干。在传统的社群认知中,社群仅仅一群人去一起做一件事,而阿那亚将社群进行了从头界说:社群成果了阿那亚从建筑业转变为服务业的进程。
在闻名文旅大咖、云南区域昆明事业部总经理郑伟峰看来，社群是当时侨居人群最为垂青的东西。他以为，在今日物质被充沛满意的年代,精力需求必定发生更多社群。社群成员之间的一起价值观,是社群的精力内核,是社群开展的强壮凝聚力。侨居人群需求的不单单是一个宜居的城市,一所舒适的房子,更是一个心灵的归属,一个情感的共识。而社群,正式将有着一起需求的人集合起来,完成深度的联系营销,以一起爱好、职业、价值观为着眼点,线上、线下相结合,经过渠道和价值链,构筑新的熟人圈,提高项目转介率。
文旅地产拼到最终，拼的必定是运营才干。文旅地产在运营阶段，更需求连绵不断的文明活动和文明运营，继续不断地发明故事，防止其沦为单纯的工程建设项目，有温度、有“人气”才干真实招引顾客。
