红刊财经 张哲
修改 李壮
在新华联2019年上半年成绩增速放缓、增收不增利的一起，其经营收入仍存虚增的嫌疑。
重新华联“古镇+”文旅运营方式的落地状况来看，其首要项意图运营体现并不达观。已经在文旅转型的道路上探究了八年有余的新华联，好像仍有很长的路要走。
此外，在消费晋级与去地产化趋势下的新文旅年代，新华联“文旅项目配套产品房出售”的文旅开发方式显现其难以脱节“地产依靠症”。自2012年宣告转型以来，其地产开发及出售事务占主经营务收入的比重仍超多半，公司毛赢利也首要来自产品房出售，文旅事务的成绩贡献率非常有限。一起，新华联的境外项目中占公司净资产比重最大（高达52.33%）的新丝路文旅有限公司现在仍处于亏本状况。
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成绩增速放缓 经营收入数据存疑
新华联文明旅行开展股份有限公司（下文简称“新华联”）2019年半年成绩布告显现，公司上半年完成经营收入32.71亿元，比上年同期添加10.27%，但归母净赢利却仅为1.06亿元，比上年同期削减19.13%。此外，公司扣除非经常性损益后的归母净赢利录得亏本3549.72万元，同比下降127.42%。
《红周刊》记者注意到，新华联上半年不只堕入增收不增利困局，其经营收入同比添加率也较去年同期的33.61%下滑22.34个百分点。此外，记者核算新华联2019年上半年财政数据发现，其经营收入与现金流量及相关经营性债务之间存在较大的勾稽差异，公司营收数据真实性存疑。
据新华联2019年半年度陈述，公司上半年完成经营收入32.71亿元（附表），其间产品房出售收入为19.75亿元，其他事务收入为12.95亿元。因为新华联未分季度发布其营收构成状况，故依据其前两个季度的营收份额大体预算，其一季度完成产品房出售收入5.41亿元，其他事务收入3.55亿元；二季度完成产品房出售收入14.34亿元，其他事务收入9.40亿元。
依据财政部、税务总局、海关总署布告2019年第39号文之规定，房地产出售事务适用的增值税率自2019年4月1日起由10%调整为9%；另因为新华联未发布其他事务收入的详细适用税率状况，故取其适用税率（3%~16%）中心值10%核算。全体核算后，新华联2019年上半年含税营收大约为35.83亿元。
依据财政勾稽联系，上述含税经营收入在财政报表中将体现为平等规划的现金流量流入和应收账款及应收收据等经营性债务的增减。
2019年上半年，新华联兼并现金流量表中的“出售产品、供给劳务收到的现金”金额为51.89亿元。因为当期预收账款不属于当期经营收入相关的现金流入，故需求除去去这部分金额的影响。2019年上半年公司预收账款较上期添加了18.57亿元，在扣除去该部分后，与经营收入相关的现金流为33.32亿元，与含税经营收入35.83亿元相较差值约为2.51亿元。也就意味着新华联在2019年上半年有2.51亿元的收入因未收到现金而需体现为经营性债务的添加。
新华联资产负债表显现，其2019年上半年应收收据及应收账款金额为3.89亿元，2018年底相同项目金额为3.95亿元，相较削减了608.66万元。其间还需除去计提坏账预备的影响，2019年上半年较2018年底坏账计提添加额为181.92万元，扣除去该部分影响后2019年上半年应收收据及应收账款实践上较上期削减了790.58万元。相比之下，经营性债务实践削减790.58万元，小于理论应添加额2.51亿元，差异金额约达2.59亿元。
这也就意味着，在新华联2019年上半年成绩增速放缓、增收不增利的一起，其经营收入仍存虚增的嫌疑。值得注意的是，呈现上述差异的原因或许是新华联将应收收据背书、贴现所造成的，但是其财报却未发表该部分相关信息，对此或许需求公司给出合理解说。
此外，因为房地产开发企业往往在产品房预售约两年后才完成房子交给，并将交给产品房的预收账款结转为经营收入，故新华联2019年计入经营收入的项意图实践出售日期或许早于2018年，故不受2018年及2019年两次税改的影响。若不考虑两次税改的税率改变，其产品房出售收入适用的增值税率应为11%，其经营收入的实践差异金额或将大于2.59亿元。
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地产开发事务持续缩短
输血文旅后劲缺少
剖析新华联历年来的财报数据不难发现，尽管进入文旅地产事务多年，支撑其成绩体现的大部分来自地产开发事务。
公司布告显现，2016年至2018年及2019年上半年，新华联产品房出售事务所完成的收入别离为65.92亿元、61.41亿元、113.54亿元和19.75亿元，占经营收入的比重别离高达87.7%、82.5%、81.1%和60.4%。尽管上述比重在2019年上半年有所收窄，但尽管陈述期内地产开发事务的毛利率有所下滑，却为新华联贡献了87.9%的毛赢利——新华联9.34亿元的毛赢利中，有8.21亿元来自产品房出售。
《红周刊》记者注意到，近年来，为致力于转型晋级、加速文明旅行项意图开展，新华联新增土地储藏脚步不断趋缓。2016年，新华联仅经过“招拍挂”和股权收买等方法获取土地219.41万平方米，规划修建面积311.07万平方米；到了2017年，新增土地面积同比削减45.3%至120.11万平方米，规划修建面积仅128.75万平方米；2018年年报则仅表明公司新增土地储藏脚步有所放缓，且现有的土地储藏较为富余，并未发布当年新增土储状况；2019年上半年公司则无新增土储。
在土地储藏规划不断缩短的一起，新华联近年来的房地产项目出售状况也不容达观。在2016年打破百亿出售金额规划后，其近三年的合同出售额一直在103亿元至110亿元间动摇，乃至呈现小幅下滑。2019年上半年，新华联出售额更是较去年同期下滑显着，签约出售面积为22.82万平方米，较去年同期的41.36万平方米下降45%，相应的出售额也从去年同期的47.39亿元降至29.50亿元，同比下滑37.75%。
新华联土地储藏和房地产项目出售增速的双放缓，是否意味着其文旅转型正步入正轨？
对此，上海华夏地产剖析师卢文曦表明，重新华联由地产事务迈向文旅事务的全面转型进程而言，不管其转型文旅事务的运营时刻有多长、运营项目及规划有多广，只需企业营收的首要来历仍为地产开发出售，就阐明其无法脱离对地产出售事务的依靠，就不能算是一次“成功的转型”。与此一起，地产事务作为支撑公司转型的首要资金来历，一旦呈现出售动力缺少、乃至项目储藏萎缩的状况时，后续转型面对的压力也会不断增大，对公司的资金链而言更是一个应战。
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文旅事务仍“绑定”地产出售
“文旅运营年”盈余持续性承压
实践上，自转型以来，新华联的文旅事务规划添加进程并不算快。早在2016年，新华联董事长苏波就为新华联确立了“古镇+”方式的文旅工业开展道路。直到新华联于2019年4月份举行的2018年全年成绩陈述媒体交流会上，苏波才正式将2019年确立为“文旅运营年”，并表明公司将持续做大做强文旅工业，全面加速文旅项意图价值开释。
《红周刊》记者整理新华联布告注意到，其2019年上半年文旅项意图落地首要包含湖南长沙铜官窑古镇二期、安徽芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐土全面开业，阆中古城正式接收，北外西宁世界中学开学，以及银川新华联喜来登大酒店开业。现在新华联文旅代表项目首要是长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐土四大旅行景区。
苏波对“古镇+”方式的解说与传统文旅项目有所不同，他以为大规划的主题乐土及以门票收入为主的风景名胜景区等传统文旅项目方式投入产出周期太长，而新华联文旅开发方式则是把文明旅行与地产有机的结合起来，“做一个文明旅行项目，就会配套一些地产项目以供租售。”
尽管文旅结合地产项目出售的运营方式在理论上能够处理文旅项目收回周期过长、不利于现金回流等问题，但本质方式却仍是以出售物业完成项目盈余，其在实践中的运营作用或许并不达观。RET与普华永道在关于《文旅地产的下一个黄金十年》的研究陈述中指出，我国文旅地产全体仍以住所出售为主，但随着在线旅行、分时休假等方式的鼓起，未来将会呈现更多的休假方法可供挑选，消费方法与需求也随之发生改变，很多人不再乐意拿钱去买休假房。三亚、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭受出售缓慢、后续缺少人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。“以地产方式短线套取暴利”的开展方式实践上在走向完结。
文旅地产仍然面对着开发面积大、规划效应构成周期长、基础设施及配套等难题，无法像住所楼盘相同进行预售，在这种状况下找到全新的开发方式与多元化的盈余方式显得至关重要。
但是，重新华联“古镇+”文旅运营方式的落地状况来看，其首要项意图运营体现并不达观。已经在文旅转型的道路上探究了八年有余的新华联，好像仍有很长的路要走。
以新华联投入百亿元打造的地标级旅行景区湖南长沙铜官窑古镇为例，该项意图开发方式是依据“铜官窑”“黑石号”等历史文明要素，在仿制古镇的基础上，结合互动表演或历史文明展览、文明电影放映等内容构思招引游客。但记者了解到，铜官窑古镇现在却面对游客流量不安稳、票价过高、运力缺少等窘境。据湖南长沙当地居民介绍，因为铜官窑古镇地理位置较为偏僻，票价又较其他景区过于昂扬，本地人很少考虑前去旅行，外地旅行团居多。
不过依据当地游客两次前往铜官窑古镇的旅行阅历，该项意图游客流量与园内运营状况并不安稳，不管是客流量仍是园内交互活动的丰厚程度，全体都呈现“正式运营不及试运营，日常体现不及节假日体现”的景况。据该游客介绍，因为该古镇的大部分修建都是仿古修建，因而园内少了些“历史奇迹”的神韵，仅仅单个售卖历史文物的纪念品门店以及主题表演有几分历史文明的颜色。尽管是古镇类项目，但具有历史文明特征的表演及活动首要会集在节假日，景区内最大的特征反而是飞翔影院、5D影院及机器人博物馆等具有科技元素的玩耍项目。
此外，《红周刊》记者注意到，新华联2019年正式落地的四大景区均离当地城区较为偏僻，对公司完成“文旅+地产”“旅行+出售”的开发盈余方式而言是一个不小的应战。而重新华联文旅项目自2018年敞开试运营到2019年完成正式运营以来，其盈余状况也体现出极大的动摇性，公司2019年上半年扣非后归母净赢利较去年同期下滑127.42%，亏本3549.72万元，这也是新华联近九年来初次呈现扣非后归母净赢利为负的状况。首要非经常性损益来自新华联上半年收到的1.41亿元的政府补助，其间文旅工业扶持基金及文旅类专项资金合计1.34亿元。这意味着一旦文旅职业的方针盈余不再，文旅类公司则将面对更大的盈余应战。
(本文发表于9月28日《红周刊》)
