（原标题：高价地“被套”负债上升 年代我国“全员营销”背面压力隐现）
图/宋文辉 摄
广州海珠石岗路，标有“年代我国”字样的围挡圈住了一幅土地，这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。
从现场来看，自上一年8月开工以来，项目施工发展并不快，到达出售条件好像遥遥无期。
“地王”占用的20亿资金关于一家中斗室企来说是个不小的担负。近几年，年代我国大举扩张，迅猛拿地，导致负债大幅添加，经营性现金流已接连6年为负。
而年代本年前8月出售431.4亿元，仅完结年度方针的57.52%，现金流压力隐现。
9月3日，年代我国紧跟我国恒大，传出“全员卖房”的音讯，出售方针乃至和裁人挂钩。
剖析人士称，在商场下行的今日，现金流意味着房企的生命线，年代我国要化解眼前窘境，有必要左手去化右手融资，“全员营销”或是不得已之举。
负重前行
作为一家中小型民营区域性房企，年代我国曩昔几年的操作可谓斗胆。
2017年3月29日，年代我国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州土地商场的最高单价纪录。
链家信息显现，现在，该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米，接近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米，均与年代我国的土地楼面价相差无几。
高企的地价让项目入市困难，堕入为难。8月6日，年代我国董事会主席岑钊雄在年中成绩会上称，该项目下一年应该能够推出商场；财报显现，项目将于2021年竣工。
事实上，年代曩昔几年在土地商场体现进步。时刻拉回至2015年末，年代我国在短短两个月内，在广州、佛山连刷三次高价地；2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块，溢价率均在400%以上，其间一块乃至超越500%。
在冲刺千亿的节骨眼，年代我国拿地也未放缓。2019年上半年，公司新增拿地金额187.6亿元，已超出上一年全年的实践拿地金额。
此外，公司上半年拿地出售比为60%，较上一年全年拿地出售比提高39个百分点，亦较TOP100房企上半年均匀拿地出售比高出18个百分点。
值得注意的是，年代我国上半年所获取的土地溢价遍及较高。其上半年共拍得土地21幅，其间除了广东汕头市澄海区的地块之外，拿地的溢价率皆在33%以上，河源地块溢价率更是达104.8%。
克而瑞研讨中心以为，年代上半年活跃拿地的主要原因，是为了弥补上一年远低于均匀的拿地金额，并为未来出售规划添加打下根底。尽管市中心高溢价的项目远比郊区低溢价的项目在出售危险上要低，但在大部分城市限价令未有放松的前提下，未来项目结转时对公司利润率会有必定压力。
进步的土地战略令年代在三年内完结成绩翻番，但价值也很沉重——负债大增，经营性现金流长时间为负。
中报显现，到2019年6月30日，年代我国的有息负债总额为501.20亿元，同比添加23.51%。其间，短期债款及一年内到期的长时间债款为101亿元，与2018年末比较添加38.36%；净负债率同比添加3.6个百分点至70.8%；融资本钱约为4.32亿，同比上升75.18%。
另据Wind数据，年代我国的经营性现金流自2014年以来均为负数，本年上半年为－27.75亿。
但全体来看，年代的财政尚算健康。到上半年，年代地产账上的现金及银行总存账面余额为257.83亿元，比上一年同期削减了6%，现金短债比为2.6倍。
国泰君安表明，上半年年代我国假贷本钱为7.55%，较上一年同期的7.6%略有下降。未来跟着评级的提高，融资本钱有望进一步下降。
全员卖房
年代我国是当前房企规划竞赛、冲击千亿的生计状况之缩影。“未来的商场中，千亿是个门槛。”
但是，急进规划扩张叠加严峻的楼市调控，年代我国在2019年难言轻松。
上半年，年代我国合同出售额312.3亿元，同比增20.1%，增速较上一年放缓32.6个百分点，也仅完结750亿元合同出售方针的41.64%。
其间，粤港澳大湾区（含清远区域）是出售奉献主力，上半年该区域的出售占比高达93.3%。这也是年代我国被长时间诟病的危险点之一——区域过于会集珠三角。
上半年，在合同出售面积同比添加36.87%的情况下，年代我国的出售增速、出售价格均呈现下滑。其间，出售价格由上一年的17240元/平降至15131元/平，相差2109元/平。
究其原因，是来自广州、佛山出售奉献削减，别离为总额的30.6%、27.5%；比较上一年同期，两者奉献别离下降4.54、9.4个百分点。而出售额略有提高的江门、清远、惠州等，大都来自本就比例不多的三线城市。
受商场下行影响，到8月，年度出售方针完结度尚缺乏60%。这意味着，接下来的四个月，年代我国还要再加大力度卖318.6亿元。
年代我国迅速行动应对。近来有音讯称，年代我国要求各等级职工在2020年1月15日之前，有必要卖出相应套数的房子。如若没有完结，则或许“被离任”。
年代一名内部人士泄漏，他地点的部分被要求推销高、中、低端三个项目，若未完结则会相应罚款。
不过，该人士表明，从公司内部付款等方面，现在并未感受到资金很严重。
对此，年代我国对21世纪经济报导记者回应，“全员营销”是房企通行已久的做法，公司仅仅发起我们活跃宣扬、引荐公司产品、项目信息，没有下硬性的方针要求。
从职业来看，年代我国此次营销力度高于同一队伍的房企。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，加速出售实质都是和出售方针有关，冲刺千亿的房企实践上压力更大；对年代而言，要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力，年代还需依靠出售不断回笼资金。
他弥补，出售是房企重要的现金流，去化不到位会带来资金压力。在近期商场降温下，各类房企遍及面对压力，无论是在供应端仍是需求端，都会活跃进行开辟，以提高成绩。
国泰君安世界剖析师曾新芫指出，年代我国全年可售货值为1300亿元，其间下半年约700亿元。若完结50%去化率即可完结全年方针(同比添加24%)，若方针未来出售坚持20%-30%增速，2020年有望冲击千亿出售规划。
本文来历：21世纪经济报导 责任编辑：王晓武_NF
