作者 | 地产资管君
来源丨地产资管界
8月7日，据证券时报披露，为积极推进下半年信托业“治乱象、去嵌套、防风险”等各项监管工作，银保监会日前向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号），也即“64号文”，传达下半年监管重点。
去通道、控地产、优化结构
监管部门要求各银保监局信托监管处室根据“有保有压、有升有降、有进有出”原则，督促辖内信托机构立足信托本源加快转型，优化信托业务结构，坚决遏制信托规模无序扩张。
其一，坚持去通道目标不变，力度不减。
严禁辖内信托机构继续开展违反资管新规要求，为各类委托方监管套利、隐匿风险提供便利的信托通道业务。加大存量信托通道业务压缩力度，原则上到期必须清算，不得展期或续作。鼓励辖内信托机构与信托通道业务委托方沟通协商，争取提前结束清算。按照“一司一策”原则，结合信托部有关监管工作要求，督导辖内信托机构制定下半年信托通道业务压降计划，明确相应时间安排和压降任务，按月监测信托通道业务压降情况。对于上半年继续违规开展信托通道业务的信托机构要进一步加大规模压降和业务整改力度，视情况采取惩戒性措施。
其二，加强房地产信托合规管理和风险控制。
严格执行《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》(银保监办便函〔2019〕957号)等监管规定,结合近期信托部约谈警示有关信托机构提出的工作要求，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
对于地产信托业务的监管，据数位机构人士透露，“之前银保监会口头传达的监管精神是，9月30日的房地产规模不得超过6月30日的房地产规模，期间可以超，现在要求是每日时点都不能超6月30日规模，以保证三季度房地产业务余额零增长。根据三季度末地产类信托实际情况，再行确定后续政策。”
其三，推动优化信托机构业务结构。
引导辖内信托机构根据金融服务供给侧结构性改革的需要，大力发展具有直接融资特点的资金信托，服从国家宏观调控要求，为实体经济提供针对性强、附加值高的金融服务。防止信托资金流入限制性或禁止性领域，破除无效信托供给，支持辖内信托机构积极培育以受托管理为特点的服务信托，以及体现社会责任的公益信托，推动信托在财富管理、财富传承、慈善救济、社会稳定等方面发挥积极作用，更好地服务于人民群众对美好生活的向往。督促辖内信托机构调整固有业务结构，确保固有资产保持充分流动性和安全性，不得以短期滚动负债的方式变相加杠杆经营，切实增强风险防御能力。
房地产信托放行标准
此前据证券时报报道，针对因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务，目前监管部门已经统一放行标准：即日起，监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备（包括预登记/重新申请预登记/补充预登记）：
其一，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；
其二，项目公司不具有二级资质，但直接控股股东（须持有项目公司50%以上的股权（不含50%））具有不低于房地产开发二级资质。
不再适用：“项目公司不具有二级资质，若项目公司股权结构系全线条100%控股，仅允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有不低于房地产开发二级资质。”的标准。
某大型信托公司相关业务负责人反映称：“我司已经接到上述通知，部分同行也已接到类似通知。”
一位资深地产信托业务人员表示，“最新的监管要求对结构复杂的大型房企可谓冲击巨大。”
据了解，地产商中具备二级资质的不在少数，但开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行。
按照此前监管要求，若项目公司不具备二级资质，可以允许向上穿透至第二层级（即项目公司爷爷层级）控股股东具有房地产开发二级资质。但按照最新的监管要求，仅仅允许向上穿透一层。这意味着，大量开发商仅有少量满足432条件的项目可以通过信托融资。
“如果让项目公司直接申请二级资质很不现实，因为项目公司往往是新设立的公司；而对上市房企来讲，一般项目公司都在下属2~3层，变更股权也需要较为漫长的时间。”多位业内人士认为，大型房企面临两头为难的局面，而小型房企因风控难以过审已大概率不在信托公司的合作名单之内。
银保监会的约谈警示
7月6日，媒体报道，从银保监会了解到，针对近期部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会于近日对部分信托公司开展了约谈警示。
据银保监会统计，截至今年5月末，房地产信托资产余额为3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患。
在前期充分调研分析的基础上，银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司提出要求：
1、增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；
2、提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；
3、提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；
4、控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；
5、提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。
银保监会表示，这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。
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