北京二手房持续低迷 链家门店带看量下跌超一半
牛牧江曲
图片来源：东方IC今年“317”新政以来，北京连续出台了近20项调控政策，房地产市场经历了“史上最严”调控期。 北京的新房、二手房市场均进入了低位运行的状态，成交量明显下滑，其中尤以二手房市场为甚。
密集的调控政策下，二手房市场更是进入了“速冻”状态。链家研究院院长杨现领在接受界面新闻记者采访时表示，链家门店二手房带看量和意向客户登记量较调控前出现了超过50%的下滑。
据北京市住建委数据显示，北京7月份全月累计二手房网签8392套，二手住宅签约数为7158套，该数字是2014年6月6464套以来连续37个月同期最低值。同时，该成交量同比2016年7月下滑68%，环比今年6月同期下滑19.7%。
对此，杨现领则表示，“7月份北京二手住宅网签数据环比下滑，是因为网签数据有滞后，实际成交来看7月是有小幅反弹的，但是依旧处在不足1万套的低位水平。”
实际上，下滑的不仅是“量”，“价”也有明显的回落。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，这是自5月以来连续第3个月回落。中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房整体价格3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格超过了10%。
对于北京市二手房市场“量价齐跌”的状况，杨现领表示，这主要是由于现行政策和金融环境的两方面影响。包括“认房又认贷”“扩大限购范围”等一系列严密的政策调控，主要通过提高首付门槛、从严购房资格等手段抑制购房需求，其中换房的改善性需求受到的影响尤其大。
另一方面，与金融环境的趋紧也有密切的关系。在金融整体去杠杆的环境中，银行面临资金额度的紧张和成本的上升，因此对于房贷业务也做出了相应调整。包括额度缩小、房贷利率上升、放款周期延长，也进一步抑制了需求。
与此同时，北京二手房市场“量价齐跌”也呈现出了包括区域性在内的一系列特征。
据链家研究院数据显示，“317”新政以来的4个月调控周期内， 西城区和通州区的回调幅度最大。对此，杨现领表示，原因在于西城区的客户需求一般以换房为主，受新政调控影响较大，且后期学区调控政策使得市场进一步降温。而通州区受到“副中心”利好的影响，前期价格上涨幅度快，在调控周期内量价则出现了大幅度回调。
此外，刚需房成交量受到的影响相对较小，楼龄较老的房屋价格回调幅度更大。这主要因为“无房无贷款记录”的纯刚需购房首付比例没有变化，受新政调控影响相对较小。而由于目前改善性需求已经成为市场主流，楼龄老、居住体验较差的房屋价格则回调幅度更大。
相比于今年3月份北京二手房市场25952套的成交量 ，6月份的8918套、7月份的8392套表明北京二手房成交量已经连续两个月低于1万套。此前，有业内专家认为，二手房月度成交量在1万套以下时，说明市场趋冷；超过2万套则说明市场过热。
对此，杨现领表示，“我认为下半年二手房成交量将保持在1万套左右的水平，预计2017年全年的成交量为2016年的一半左右，成交量会趋稳，价格可能保持稳定小幅波动，原因在于链家数据显示成交量在调控后超大幅下滑后开始趋稳，而行政调控和金融收紧都没有放松的迹象，缺乏信贷支持的市场难以出现大幅升温。”
