楼市温度季
深圳楼市的冬天来了吗？
作者：罗一洋 卢韵如 冯少文
楼市正在降温，但在深圳这个地少人多的城市，购房的需求始终存在。南都记者 冯少文 摄
“其实看房的人从7月开始已经明显减少。”南都记者本周一走访南山科技园一家中介公司，经纪人表示，虽然房价仍在上涨，但是其对接下来一段时间的成交并不乐观，甚至做好了准备过冬的思想准备。
二手房是反应更为灵敏的市场。二手房价连续3个月涨势持续放缓，而成交量则连续两个月持续下滑，月末二手业主报价再次下调。深圳中原研究中心认为，近期深圳房价面临调整的趋势未变。9月份，在中原监控取样的38个区域中，民治板块以降幅2 .5%领跌，大小梅沙以2 .3%、坂田1 .2%的跌幅紧随其后，宝安中心区、宝安西乡两区房价也出现微跌。深圳中原研究中心统计数据显示，小户型成交降温，投资客持续离场。
“7月？不，6月已经是这一轮房价上涨的阶段性顶部。”资深投资客林夕尽管认为深圳楼市当前只能算是入秋，从秋到冬还有很长的距离，但鉴于此前房价涨得太快，他也认为阶段性顶部已经翻过，房价将会缓一缓等购买力跟上来。包括林夕在内的多位投资客均表示，如今市场中买家挞定违约现象开始出现，并且不止一起，多出现于龙华、宝安、南山等此前涨幅过快区域。
而在此前接受采访中，另一资深投资客海浪则表示深圳楼市高烧5、6月已经开始退烧，进入多空博弈阶段，而在8月份一些急卖的二手业主已经在主动降低报价。他表示，如果银行贷款持续收紧，接下来的形势将对买家更加有利。
见证过这一年疯涨的购房者，宜早不宜迟的买房心态有点坚定。尽管连自己也认为房价正在向下，中原和链家相关负责人也表示，楼市正在降温，从疯狂走向理性，但准购房者邱小姐依然决定要在年前搞定房子的问题。另一位刚刚买了房子的90后小琪则把买房视作资产保值的不二手段，不在意短期波动，长线看多。
专家观点
在他们眼里，冬天远着呢
“降温”是相对于“疯狂”，目前市场并不差
深圳链家市场研究中心总监 肖小平
我的基本观点是：跟疯狂的二季度相比，目前的深圳楼市是降温了。但跟去年同期或者其他正常时期相比，目前市场并不差，甚至可以说是比较好比较活跃的。
目前深圳楼市的整体情况是：价格是稳中有涨。有个别之前涨太多太快的楼盘，价格有小幅下滑，如南山、宝安部分片区。除此之外，也有不少之前涨得少的楼盘，最近在补涨，如罗湖、龙岗的楼盘。
最近也有朋友对我反映：上半年都没怎么有中介人员打电话给他推荐楼盘，但进入10月后，好多中介人员给他推荐楼盘。朋友就问是不是市场开始入冬了？开始萧条了？所以中介都不好做了？我认为，这个现象的产生可能有两个原因：一是前几个月深圳市场太好，令各中介公司大幅增加人员，从业人员的增加自然出现僧多粥少现象。为了提高自身的业绩，一些中介人员，尤其是新入行的中介，必然会表现得比较勤奋；二是限购下的深圳需求外溢，令莞惠等地楼盘通过中介加快向深圳市民推介产品。
从“疯狂”进入“理性”，“冬天”还远远谈不上
深圳中原二级市场董事总经理 玉家雄
对于最近“深圳楼市将要进入冬天，进入萧条”这个说法，我不这样认为。对于“冬天”这个状态，应该是成交量和成交价格都往下走，但我们可以看到，现在的市场处于一个博弈期。
今年上半年，深圳的房价，无论是一手房还是二手房，都涨得很快。而到目前，买家与卖家则进入了一个博弈的状态。无论哪一方都没有太强的优势与底气。造成这一情况，我认为主要有两个原因。从卖家来看，这几年深圳一直没有放开限购，拥有房产的业主对于手里的房子很珍惜，一般不会轻易卖掉。随着市场行情的看好，据我了解，业主愿意降价来促进成交的比率不是很高。从买家来看，无论是一手房还是二手房，目前他们的选择增加了不少。所以，无论是买方还是卖方，在市场的对话中都没有明显的优势，进而造成了这种博弈状态。
从开发商推的新房来看，我认为价格定在一个比较高的状态。经过了上半年的疯涨后，我认为现在应该是回归一种正常、理性的状态。今年上半年的状态比较特殊，非常疯狂，所以我认为不能拿它来对比。如果拿过去几年的第三季度的成交量来对比今年第三季度的成交量，会发现今年的一点也不差。
深圳楼市受益经济转型，至少两年内看多
澳达地产CEO 罗振坤
从制造到创造，中国经济转型，会有一段时间阵痛，需要用宽松的货币政策来刺激市场，包括深圳在内的一线城市楼市反而因祸得福。中国经济有三大弱点：股票、人民币汇率、房地产市场，前两者已经主动或被动地暴露出来，所以地产会成为当下的重点保护对象。从3·30后的信贷政策就可以看出来，不断跟着楼市的波动起起落落，现在盯得更紧了。
股市的幻想破灭之后，人们也被市场教育了一次，人心也没有那么浮躁了。被教育之前，也许深圳房价高涨之后，投资需求就会向外溢出到东莞、惠州，但是现在大家更加清醒了，中国楼市分为一线城市楼市和非一线城市楼市两种形态，即便投资渠道比以往更少了，但依然不会大规模流入三四线城市的楼市。年底前，可能会有些房企资金比较紧张出现价格调整，但明年如果不出大的意外，深圳房价还会继续涨。毕竟目前国内能够投资的，也就是一线城市的房子，之前还有投资香港，但是随着税费的增加，也在逐渐减少，内地降息对楼市是正面影响，回归到市场的供需，一线城市尤其是深圳仍然是供不应求，所以这几个月房价涨速会放慢，可能还会有个年底效应，但是未来1-2年还是看多深圳楼市。
数读房价1
中原报价指数：近6成业主下调放盘价
10月第一周，中原监控数据显示，在上周微涨的背景下再次扩大下调幅度，有11个区域板块的业主调低了放盘价，有近6成的业主下调了放盘价，其中大约30%的业主将放盘价微调了1 %-5%。曾经因为学位房价格一路狂奔的白沙岭片区继续扩大报价下跌幅度，和此前涨幅较大的坂田、南山南北两区领跌全市，第四季度房价将面临调整压力。
投资客观点
6月是这轮楼市的顶，买家挞定违约已出现有盘报价3月降百万，但说冬天来了为时尚早
资深投资客 林夕
6月是这一轮上涨的高点，之前上涨过快的地方，比如蛇口、宝中、龙华等片区，甚至香蜜湖片区，最近二手房的挂牌价格比之前的确下降了很多。6月去看过的一套香蜜湖89平方米单位，当时报价880万元左右，最近去看报价已经回调百万元到780万元左右，降幅超过1 0 %。而且据我了解，在罗湖佳宁娜和南山太古城等楼盘已经出现不止一例买家宁可放弃定金挞定违约的现象。
但是这个时候说楼市冬天到了，为时尚早，或者说是初秋比较合适。即便楼市的冬天会到，也要先经过一个漫长的秋天。毕竟楼市的反应没有那么快，从成交量到价格的下跌，市场的传导也需要一段时间，现在只是挂牌价下跌了，但是成交价格的跌幅并没有那么大。
对于接下来的市场，还是要看货币，货币还处于一个放松的过程，所以没有冬天那么悲观，但是也乐观不起来，毕竟前段时间太热，购买力实在是跟不上放价上涨的速度，好在现在还处于降息降准的通道上，如果将来货币紧缩，那么楼市的冬天就真的会来了。
或许也有观点认为中国实体经济堪忧，因此会担心政策刺激对楼市的效力日渐衰减直至无效，但是我个人却并不那么认为。说经济的冬天，可能更多是看到了传统的“制造业”，在中国通胀难以抑制的情况下，境况会愈发惨烈，但是也有一些“智造业”，在产业升级的推动下，依然有不错的市场表现，所以我对中国经济仍有信心，暂时也并不认为会将楼市带入冬天。
链接
深圳楼市最近三次调整
2008年初-2009年上半年：
持续约一年半，全国总成交下降约两成
2007年之前，房地产在大多数人眼中甚至还称不上是投资品，但是伴随着房价疯涨，“9·27新政”首次通过信贷政策区分了住房消费中的自住和投资，市场急转直下，2008年的全球金融危机更是让楼市雪上加霜。值得一提的是，2007年底时任万科董事长的王石[微博]提出“拐点论”，随后率先大规模降价。2008年1-11月份数据显示，全国商品房住宅10年来首次出现负增长，降幅19%。
2008年11月，“4万亿计划”出台；12月末，全国18个城市相继出台救市政策，楼市复苏。
2011年下半年-2013年初：
持续约一年半，“金九银十”也落空
2011年1月底，国务院办公厅发布“国八条”，调控升级，大约6个月后，开发商大规模降价出现，成交量开始暴跌，当年“金九银十”落空。一线城市在这轮调整中领跌，其中上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%-40%，甚至爆出5.8折的楼盘。
2012年后地方政府救市“小动作”不断，包括北京、上海在内当年30多个城市相继微调楼市政策应对楼市低迷，3月后，止跌回暖，一、二线城市楼市成交量攀升。
2014年年初-2014年9月30日：
持续大半年，后报复性反弹
连续数月的成交萎缩和库存积压，最终从去年3月开始，杭州率先启动了这一轮房价调整。最初还是中小房企低调促销，很快蔓延到品牌开发商，降价潮开启。三四线城市由于库存积压非常严重、供过于求，房价下降态势更加明显，广州番禺、萝岗等郊区盘的价格松动也十分明显。
2014年4月开始，地方政府或明或暗出现调控政策放松迹象。9月30日，央行[微博]在官网公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确首付比例为三成，贷款利率下线为基准利率7折，关键是将二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，深圳楼市应声结束调整，快速进入反弹阶段。
购房者声音
房价已往下，争取年底前买房购房者 邱小姐
我和男朋友准备再看看，现在房价有点往下走的趋势。已经看了快半年的房子，中心区的是买不起了，新房都是豪宅级别的，动不动就上千万，二手房首付又太高。我们会多一下龙岗的房子，毕竟这边价格还是相对可以接受的，可选择的楼盘也多。要买肯定想一步到位买个三房、四房适合一家三代的。到时真要买时，会让男朋友家里再支援一部分首付。还贷的话就慢慢还喽，准备还个30年吧。之前不买房总是怕还不上，不是有人宣称什么二十年不吃不喝也买不起房子吗？后来发现其实没那么严重，我一个朋友之前咬牙买了房，撑了一年后，房价涨起来了，心态就不一样了。所以我现在有点后悔，该买房时还是应该出手。所以今年年底前，一定会把房子给解决了。
月供已是房租两倍，但看重长线保值功能购房者 小琪
买之前已经认真算过账，月供刚好是房租的两倍，但是如果不买房，我会想到一百种方法把钱花光，所以买房对我来说，已经是最有效的保住钱的方式了。如果和炒股相比，我觉得买房的风险要小很多，炒股才是高风险的理财方式。
我也认为短期内房价会有波动，但这是我的第一套房，虽然不会拿来自住，但是也没有想过会短炒，所以短期房价的波动不会影响到我的判断。如果将眼光向后再看几年，参考当下深圳近年来的供求关系，再对比北京、上海的房价，还是会看多深圳楼市，觉得持续上涨仍然是大概率事件。
第三季度物业市场报告
深圳写字楼连续5季度吸纳超15万m2
南都讯记者谢秀鎏 深圳鼓励科技创新、前海对科技及专业服务行业的优惠利好，以及自贸试验区政策的正式落地，促进了信息技术、科技服务和贸易类企业的设立，也大大增加了深圳写字楼的需求。
据世邦魏理仕监测，截至三季度，深圳已连续五个季度录得超15万平方米以上的单季净吸纳量。至季末，市场整体空置率环比回落至6 .0%，强劲的需求推动平均租金继续上涨，季度环比上升0 .6%至每月每平方米194.2元。
写字楼需求呈多样化增长
未来6月将供应90万平方米
第三季度，南山永新汇及大涌商务中心1-4号楼落成，为深圳写字楼市场带来逾26 .6万平方米的新增供应。商务中心承租，也就是市场俗称的“二房东”，成为市场去化的主要驱动力。政策利好亦持续带动写字楼需求呈多样化增长。前海作为金融业对外开放试验示范窗口和跨境人民币业务创新试验区，吸引了越来越多的金融企业聚集。
世邦魏理仕分析，未来6个月将有约90万平方米的新增供应入市，其中有多个总部型项目。预计平均租金将保持稳定，但空置率在短期内将走高。深圳将在2016-2017年迎来写字楼供应高峰，市场逐渐进入租金减速上涨的阶段，租金将承受巨大压力。
优质零售依然突出体验
空置率将明显上升
本季，购物中心明显加快了业态调整的步伐。餐饮扩张的强劲势头有所放缓，业主转向引进国际零售品牌及本地中高端的设计师品牌以带来新鲜感。此外，体验型业态也更加立体多样化。受到新项目影响，整体市场空置率环比上升至7.2%。全市首层平均租金同样本环比上涨0 .1%至每天每平方米26.5元。
龙华新区的观澜湖新城M H M all于本季末开业，为市场带来15万平方米的新增供应。世邦魏理仕华南区商业服务部副董事钟廉军分析，尽管体验性商业的租金回报相对而言坪效较低，但拉拢人气的效果更明显，开发商通常会进行整盘考量，主要依赖销售型物业迅速赚取回报，后期再通过业态调整越级提升租金。
未来半年将有50万平方米的新增供应入市，因辐射区域分布在梅林、宝安、龙岗等区域，不重叠且项目定位各有侧重，对现有项目影响有限，因此预计未来整体市场租金将保持稳定，但空置率将明显攀升。南山区未来两至三年会有180万平方米的新增供应，冲击目前的市场格局。
